Saat banyak pengusaha menghadapi margin yang menyusut dan pemutusan kerja dalam ekonomi yang tidak pasti, ada juga yang merasakan pertumbuhan besar di bisnis dengan margin tinggi. Seiring likuiditas yang semakin meningkat, muncul pertanyaan yang sering: apakah sebaiknya reinvestasi di bisnis Anda, membeli kantor, atau beralih ke properti investasi? Namun, setelah Anda membeli properti investasi, Anda tidak hanya sekadar memperoleh bangunan. Anda sebenarnya memulai bisnis baru.
Investor yang cerdas memahami bahwa keuntungan bukan hanya tentang apa yang Anda peroleh, tetapi juga tentang apa yang bisa Anda simpan. Dalam lingkungan dengan suku bunga yang lebih tinggi dan arus kas yang lebih ketat, pola pikir ini bukan lagi pilihan, melainkan kebutuhan untuk menjaga modal.
Sebagai CEO Dimov Tax, dan bekerja sama dengan para pengusaha dan eksekutif yang sedang berkembang pesat di seluruh negeri, saya telah mengembangkan metode yang saya sebut “stacking” untuk memaksimalkan pengurangan pajak pada investasi properti. Baru-baru ini, saya berbincang dengan seorang klien — seorang ahli bedah yang memiliki dua rumah sewa tunggal — yang mengatakan sesuatu yang selalu saya dengar: “Saya tahu saya bisa mengurangi bunga hipotek dan pajak properti, tapi saya masih merasa seperti mengirim cek besar ke IRS setiap bulan April. Harusnya ada cara yang lebih baik.” Dia benar. Ada, dan itu disebut stacking.
Stacking bukan sekadar menemukan satu celah atau potongan ajaib. Ini tentang membangun strategi pajak berlapis yang menggabungkan pengurangan tahunan dasar dengan alat depresiasi yang dipercepat dan teknik perencanaan yang canggih. Ini bukan tentang bermain dalam sistem — melainkan beroperasi di dalamnya dengan cara yang lebih tinggi. Jika Anda seorang pengusaha atau investor yang ingin memaksimalkan pengembalian dari properti sewa, semuanya dimulai dari apa yang sudah diketahui banyak orang — tetapi jarang dioptimalkan.
Pengurangan tahunan Anda
Ini adalah dasar dari strategi pajak Anda. Ini adalah biaya berulang yang diperlukan untuk mengoperasikan properti, dan setiap pemilik tanah seharusnya mencatatnya sepenuhnya. Bunga hipotek biasanya adalah pengurangan terbesar, terutama di tahun-tahun awal pinjaman. Pajak properti mengikuti dengan dekat, bersamaan dengan asuransi pemilik tanah dan biaya manajemen properti. Namun, kategori yang paling sering tidak dimanfaatkan adalah perbaikan dan pemeliharaan.
Di sini terdapat ketidakcocokan psikologis. Perbaikan atap seharga $4.000 terasa seperti uang yang hilang. Namun sebenarnya, ini adalah pengurang langsung terhadap pendapatan sewa. Memperbaiki masalah pipa, memperbaiki dinding, atau mengganti jendela yang pecah bukan hanya biaya operasional — itu adalah pengurangan pajak yang segera mengurangi pendapatan kena pajak. Meski begitu, hanya bergantung pada pengurangan ini seperti membangun rumah di atas pondasi yang dasar. Itu bisa berjalan, tapi melewatkan keuntungan struktural yang lebih dalam yang tersedia dalam kode pajak.
Merencanakan pengurangan Anda
Di sinilah strategi dimulai. Dua alat penting berperan: depresiasi dan de minimis safe harbor. Depresiasi adalah pasangan yang tidak terlihat. Anda tidak mengeluarkan uang setiap tahun, tetapi IRS mengizinkan Anda untuk mengurangi biaya struktur selama 27,5 tahun.
Misalnya, jika Anda membeli properti seharga $750.000 dan mengalokasikan $150.000 untuk tanah, Anda akan memiliki bangunan yang dapat didepresiasi senilai $600.000. Itu berarti sekitar $21.800 per tahun dalam pengurangan. Dengan tarif pajak 32%, itu hampir $7.000 dalam penghematan pajak tahunan — hanya karena memiliki aset tersebut. Kemudian, ada de minimis safe harbor, aturan yang kuat tetapi sering kali diabaikan. Alih-alih mendepresiasi barang di bawah $2.500 selama beberapa tahun, Anda bisa menguranginya secara langsung jika Anda membuat pemilihan yang tepat.
Saya bekerja dengan seorang klien yang mengganti tirai, memasang vanity kamar mandi baru, dan meningkatkan pencahayaan di seluruh duplex. Dengan menerapkan aturan ini, dia mengurangi lebih dari $8.000 dalam satu tahun alih-alih menyebarkannya seiring waktu — menjadikan tahun datar menjadi tahun yang menguntungkan pajak.
Pemisahan biaya
Bagi investor serius, di sinilah strategi mempercepat. Studi pemisahan biaya membagi properti menjadi komponen alih-alih menganggapnya sebagai satu aset. Alih-alih mendepresiasi semuanya selama 27,5 tahun, elemen tertentu — seperti pagar, lantai, perlengkapan dan lansekap — dapat didepresiasi selama 5, 7, atau 15 tahun.
Kami bekerja dengan seorang investor yang membeli gedung apartemen seharga $1,2 juta. Depresiasi standar menghasilkan sekitar $32.000 per tahun. Setelah studi pemisahan biaya, $180.000 aset diklasifikasikan ulang ke dalam periode depresiasi yang lebih pendek, sehingga depresiasi tahun pertama meningkat menjadi lebih dari $75.000.
Itu menciptakan kerugian kertas besar yang tidak hanya mengimbangi pendapatan sewa — tetapi juga mengurangi pendapatan kena pajak dari pekerjaan W-2-nya.
Contoh di dunia nyata
Salah satu klien saya, seorang insinyur perangkat lunak, membeli sebuah townhouse sebagai properti sewa. Di atas kertas, tahun pertama tampak sederhana. Dia mengumpulkan $30.000 dari sewa dan memiliki sekitar $22.000 dalam biaya operasional standar seperti bunga hipotek, pajak properti, asuransi, dan biaya manajemen. Itu menyisakan sekitar $8.000 dalam pendapatan sewa kena pajak. Sekilas, ini terasa seperti hasil yang modest namun dapat diprediksi. Namun, setelah kami menerapkan strategi “stacking” berlapis, gambaran berubah total.
Kami mulai dengan depresiasi, yang menambahkan $10.900 lagi dalam pengurangan tahunan terkait dengan struktur properti itu sendiri. Dari sana, kami mengidentifikasi pengurangan langsung tambahan di bawah aturan de minimis safe harbor, termasuk termostat baru, peralatan rumah tangga, dan pengecatan interior, totalnya $3.250. Akhirnya, kami menyelesaikan analisis pemisahan biaya. Ini memungkinkan kami untuk mengklasifikasikan kembali bagian-bagian properti — seperti perlengkapan dan perbaikan tertentu — ke dalam jadwal depresiasi yang lebih pendek, mempercepat tambahan $15.000 dalam pengurangan ke tahun pertama.
Ketika kami menggabungkan semuanya, hasilnya mencolok. Alih-alih $8.000 dalam pendapatan kena pajak, ia menghasilkan kerugian kertas sebesar $21.150 untuk tahun itu. Karena dia memenuhi syarat untuk pemanfaatan kerugian pasif, kerugian itu mengimbangi sebagian dari pendapatan W-2-nya, yang pada akhirnya menghemat lebih dari $8.000 dalam pajak hanya di tahun pertama. Ia menggunakan penghematan itu sebagai uang muka untuk properti sewa berikutnya, secara efektif mengubah strategi pajak menjadi modal pertumbuhan.
Stacking pengurangan mengubah real estate dari sekadar aliran pendapatan menjadi mesin kekayaan terstruktur. Ini adalah perbedaan antara sekadar mengumpulkan sewa dan aktif merancang pengembalian setelah pajak. Tujuannya bukan hanya untuk memiliki properti. Tapi memiliki strategi yang mendasarinya.
