Seorang miliarder yang pernah menjadi simbol dari naik turunnya pasar properti China dijatuhi hukuman penjara seumur hidup pada 20 Agustus lalu oleh pengadilan China.
Kejatuhan sektor ini, yang kini memasuki tahun keenam, terus memberikan dampak negatif bagi ekonomi terbesar kedua di dunia. Situasi ini menjadi titik sakit bagi jutaan rumah tangga serta mengganggu pertumbuhan yang bergantung pada ekspor dan memperburuk ketegangan perdagangan China.
Para analis menunjukkan bahwa tidak ada tanda-tanda jelas yang menunjukkan akhir dari masalah ini.
Ratusan pemilik rumah dan kreditur yang marah – dalam komentar yang awalnya tidak disensor di media sosial China – mempertanyakan mengapa Hui Ka Yan, mantan orang terkaya di Asia dan pendiri China Evergrande, tidak dijatuhi hukuman mati setelah terbukti bersalah atas berbagai kejahatan, mulai dari penyalahgunaan dana hingga penyuapan.
Enam tahun setelah regulator keuangan China mengambil langkah tegas terhadap sektor properti yang terlampau berleveraj, penderitaan ini masih terus berlanjut.
Jutaan properti yang hanya setengah jadi terbengkalai di seluruh China, pemulihan harga rumah baru di kota-kota terbesar seperti Beijing dan Shanghai terhambat, penjualan tanah terus merosot, dan penurunan dalam penjualan properti serta konstruksi semakin cepat.
Di kota-kota kecil di pedalaman, harga rumah bekas turun hampir 25 persen dari level tahun 2020, yang menjadi penghambat untuk konsumsi.
Ekonomi China tumbuh 4,3 persen dalam tiga bulan hingga Juni dibandingkan dengan tahun lalu, pertumbuhan terlemah dalam lebih dari tiga tahun.
Di tengah penurunan permintaan dalam negeri, China semakin mengandalkan ekspor untuk pertumbuhan.
Surplus perdagangan China yang lebih dari dua kali lipat sejak 2019 semakin memperparah ketegangan perdagangan dengan Uni Eropa dan Amerika Serikat, serta membuat kekhawatiran akan “China Shock 2.0”, di mana ekspor mereka menggeser industri lokal di negara mitra dagang, termasuk di kawasan Global Selatan.
Tidak Ada Solusi Mudah
“Masalahnya bersifat sistematis, dan tidak banyak yang bisa dilakukan,” kata Sam Radwan, CEO dari Enhance International, sebuah konsultan real estat yang berbasis di Chicago. “Anda memiliki lebih banyak rumah dibandingkan rumah tangga – rumah kedua digunakan sebagai investasi oleh lebih dari sepertiga populasi.”
Evergrande gagal bayar pada tahun 2021 dan mulai proses likuidasi pada tahun 2024. Sementara itu, pesaingnya, Country Garden, gagal bayar pada tahun 2023 dan belum melakukan pembelian tanah sejak itu. China Vanke berusaha untuk memperpanjang beberapa pembayaran obligasi mereka dan telah mengganti sebagian besar manajemen puncaknya dengan eksekutif dari perusahaan milik negara.
Presiden Xi Jinping telah berupaya mengalihkan kredit bank dan dukungan negara dari sektor real estat menuju industri teknologi strategis, seperti robotika dan semikonduktor. Namun, para analis mengatakan sektor-sektor yang sedang berkembang ini masih terlalu kecil untuk mengimbangi beban dari penurunan berkelanjutan di sektor perumahan.
“Pertumbuhan dan manfaat dari pertumbuhan kini lebih terdistribusi dengan sempit di seluruh ekonomi,” jelas Max Zenglein, ekonom senior di Conference Board Asia. “Itu adalah alasan utama mengapa konsumsi tidak meningkat.”
Sejak kebanyakan perusahaan properti swasta gagal bayar, kini pengembang properti milik negara mendominasi sektor ini. Pelaku pasar mengharapkan sektor properti akan semakin berada di bawah pengawasan negara.
“Pertimbangan utama adalah siapa yang ada di baliknya – apakah itu perusahaan milik negara pusat atau daerah,” kata seorang petugas pinjaman di salah satu bank milik negara. “Dalam praktiknya, bank umumnya telah berhenti memberikan pinjaman kepada pengembang swasta untuk waktu yang lama.”
‘Rasa Sakit Tak Terhingga’
Radwan memperkirakan bahwa akan memakan waktu 18 bulan untuk membersihkan inventaris rumah. Harga rumah harus turun lebih lanjut sebesar 40 persen dari level 2025 untuk mencapai keseimbangan, katanya, dan proses ini bisa memakan waktu satu dekade lagi.
“Warga China adalah orang-orang yang sangat pintar,” ucap Radwan. “Mereka tahu bahwa mereka jauh dari titik terendah, tetapi mereka tidak bisa melihat titik terendah itu.”
Beberapa analis menyatakan bahwa mungkin yang terburuk telah berlalu.
“Kami tidak mengharapkan penurunan substansial dari sini,” kata Christopher Beddor, wakil direktur riset China di Gavekal Dragonomics. “Namun, jalan yang paling mungkin adalah koreksi harga yang berkelanjutan yang pada akhirnya akan membersihkan pasar dan membuka jalan bagi perbaikan.”
Hukuman penjara Hui menjadi tema dominan di berbagai unggahan marah di media sosial China. Tagar terkait mengumpulkan lebih dari 370 juta tampilan dan 72.000 diskusi di Weibo, versi China dari X, pada 20 Agustus.
“Rasa sakit ini tak tertahankan,” keluh Jason Wang, seorang pemilik rumah berusia 38 tahun. Nilai rumahnya di provinsi Shandong, salah satu daerah yang paling parah terkena krisis perumahan, telah merosot 25 persen sejak ia membelinya pada 2019.
“Ketika orang-orang bahkan sulit untuk memenuhi kebutuhan dasar mereka, siapa yang bisa membeli rumah?”
