Singapura semakin ketat dalam peraturan hijau, yang justru mendorong proyek besar dan kebutuhan baru ke Malaysia, tetapi tetap mempertahankan statusnya sebagai pusat premium di kawasan. Menurut JPMorgan, pasar pusat data Singapura akan terus memiliki kekuatan harga dan status premium berkat standar efisiensi yang tinggi.
Namun, dengan adanya peraturan efisiensi yang lebih ketat, wave berikutnya dari kapasitas hyperscale dan kecerdasan buatan akan beralih ke Malaysia. Dalam catatan riset yang dirilis pada 7 Juli, analis JPMorgan menyebutkan bahwa standar efisiensi yang diusulkan Singapura akan bertindak sebagai “katalis struktural” yang mempertegas peran masing-masing pasar.
Saat Singapura berusaha mengoptimalkan sumber daya lahan dan energi yang terbatas, Malaysia dengan cepat berubah menjadi tujuan utama untuk kapasitas regional tambahan. Singkatnya, “Singapura mengoptimalkan setiap megawatt (MW); Malaysia menangkap megawatt berikutnya,” kata laporan tersebut.
Squeeze Premium
Singapura saat ini termasuk dalam pasar pusat data termahal di dunia, dengan biaya sewa bulanan berkisar antara USD 330 hingga USD 475 per kilowatt. Tingginya harga tersebut terpicu oleh tingkat hunian yang hampir penuh dan kapasitas yang terbatas, jauh lebih tinggi dibandingkan dengan pasar maju lainnya seperti Sydney dan Northern Virginia.
Pasokan yang tertekan ini diperkirakan akan semakin menguat seiring dengan RUU Infrastruktur Digital yang sedang dibahas. Dalam pasal 33 RUU tersebut, setiap operator pusat data dengan beban IT kritis 3 MW atau lebih diwajibkan untuk memenuhi standar efisiensi energi dan air yang ketat.
Legislasi ini juga memberikan kekuasaan kepada regulator untuk mengurangi kapasitas listrik yang diizinkan bagi operator jika terjadi pelanggaran, serta denda yang berat hingga 10 persen dari omset tahunan operator di Singapura.
JPMorgan memproyeksikan aturan ketat ini akan mendorong baik operator baru maupun yang sudah ada untuk mencapai ambang batas efisiensi Penggunaan Energi (PUE) antara 1,25 hingga 1,3 seiring berjalannya waktu, sebagaimana ditentukan dalam Peta Jalan Pusat Data Hijau 2024 Singapura. PUE adalah rasio yang menggambarkan seberapa efisien pusat data menggunakan energi, di mana rentang satu hingga 1,2 adalah standar tertinggi dan 1,3 hingga 1,5 dianggap sangat efisien.
Sementara pasokan baru dari alokasi CFA-2 sekitar 200 MW akan memasuki pasar, ini tentu saja dilengkapi dengan ambang efisiensi yang lebih tinggi. CFA-2 adalah panggilan kedua Singapura untuk aplikasi pusat data yang mengalokasikan kapasitas terbatas kepada operator terbaik.
JPMorgan menyatakan bahwa langkah regulasi ini akan memberikan dampak positif bagi kekuatan harga pemilik properti lokal, karena semakin memperkuat kelangkaan aset. Dengan biaya konstruksi yang mencapai USD 12 juta per megawatt, bank ini juga mencatat bahwa redevelop fasilitas lama seperti Keppel DC Reit’s Singapore 1 dapat memberikan pengembalian investasi (ROI) yang sangat menarik antara 7 hingga 8 persen.
Pipa Mega Malaysia
Saat Singapura membatasi kapasitas, proyek pusat data Malaysia telah meledak hingga hampir 13 gigawatt (GW) – kapasitas yang lebih besar daripada Indonesia, Thailand, dan Singapura digabungkan. JPMorgan menambahkan bahwa alasan investasi di Malaysia kini telah berkembang menjadi lebih dari sekadar pasar penumpukan untuk Singapura.
Perusahaan besar lebih memilih Malaysia karena kecepatan pelaksanaan dan biaya yang lebih rendah, dengan pengeluaran pengembangan rata-rata sebesar USD 7 juta per megawatt, dibandingkan dengan USD 12 juta di Singapura.
Salah satu contohnya adalah kerangka kerja utilitas tunggal, yang dipimpin oleh Tenaga Nasional melalui Green Lane Pathway, memungkinkan waktu energisasi sekitar tiga tahun, melampaui rata-rata empat tahun di Thailand. Skema Pasokan Energi Terbarukan Korporasi Malaysia juga memberikan akses langsung ke energi hijau, sementara skema Percepatan Ekosistem Digital menawarkan pengurangan pajak yang meliputi 60 hingga 100 persen dari belanja modal yang memenuhi syarat.
Reaksi Terhadap ESG
Pergeseran ke Malaysia tidak tanpa risiko. JPMorgan menyoroti bahwa penyebaran infrastruktur yang cepat menghadapi sorotan publik dan lingkungan yang semakin besar, seperti menunjukkan protes lokal baru-baru ini di Johor terkait penggunaan sumber daya, yang serupa dengan penolakan di AS dan Singapura.
Karena itu, mempertahankan “izin sosial” melalui adopsi energi hijau, pengembangan keterampilan lokal, dan pembangunan ekosistem komunitas akan menjadi kunci untuk menjaga jadwal proyek tetap sesuai rencana.
Untuk investor ekuitas yang menavigasi boom infrastruktur AI regional, JPMorgan menyoroti dua kendaraan pilihan. Di Singapura, Keppel DC Reit tetap menjadi pilihan utama untuk menangkap pertumbuhan sewa yang tahan banting dan peningkatan brownfield dengan ROI yang tinggi. Sementara itu, Sunway Construction menjadi proxy pilihan untuk menangkap angin segar dari konstruksi di tengah ledakan pipa 13 GW di seberang selat.
