[MANILA] Seorang profesional keuangan, Dayanara Lim, menghabiskan dua tahun berusaha memiliki rumah di Metro Manila dan sayangnya, usahanya tidak membuahkan hasil.
Di usia 31 tahun, ia telah menabung selama berbulan-bulan sebelum menandatangani perjanjian sewa untuk membeli sebuah unit satu kamar tidur seluas 30 sq m di tahun 2024. Rencananya, ia akan membayar 25,000 pesos (S$520) setiap bulan selama dua tahun, setelah itu ia harus mengajukan pinjaman bank untuk mengambil alih kepemilikan penuh unit tersebut.
“Kamu harus mengorbankan gaya hidupmu. Kamu harus berjuang. Ini tidak mudah, tapi bisa dilakukan,” ungkap Lim. Ia pun berhenti sejenak. “Namun ini pun sudah dari seseorang yang penghasilannya lebih tinggi dari rata-rata pendapatan Filipina.”
Pada tahun 2024, rata-rata pendapatan bulanan di Filipina adalah 21,544 pesos, sementara di Metro Manila nilainya lebih tinggi, mencapai 29,310 pesos.
Namun, di akhir dua tahun, Lim menyadari bahwa ia tidak bisa mengurus pinjaman bank sambil juga memberikan dukungan finansial lebih kepada keluarganya. Ia berencana pindah pada bulan Mei ke sebuah flat lebih kecil seluas 28 sq m dengan sewa bulanan 18,000 pesos.
Dalam skema sewa untuk membeli di Filipina, biasanya pembeli membayar cicilan bulanan selama dua tahun, yang kemudian dihitung sebagai uang muka untuk unit tersebut. Setelah masa itu, mereka harus mendapatkan pinjaman bank untuk melunasi sisa saldo atau harus merelakan kesepakatan mereka. Pembayaran bulanan biasanya lebih tinggi dibandingkan sewa di pasar, artinya pembeli yang tidak bisa mengonversi akan kehilangan premi yang telah dibayarkan dan waktu yang dihabiskan untuk membangun ekuitas.
Lim mengatakan tidak ada penyesalan atas dua tahun tersebut, karena ia belajar tentang apa yang bisa dan tidak bisa ia beli. Ia masih memiliki keinginan untuk memiliki rumah suatu hari nanti.
“Hanya masalah di mana,” ujarnya. “Dan dengan siapa saya melakukannya.”
Dengan memiliki rumah yang terasa seperti mimpi bagi banyak keluarga Filipina, skema sewa untuk membeli yang berisiko semakin populer sebagai jalan keluarnya. Ini menggambarkan seberapa besar kesenjangan aksesibilitas yang menjadi perhatian para ekonom di pasar.
Pada bulan Maret, Economist menyebut Manila sebagai salah satu pasar perumahan yang paling tidak terjangkau di dunia, merujuk pada laporan tahun 2025 oleh Urban Land Institute yang membandingkan pendapatan rumah tangga dengan biaya membeli dan menyewa di lebih dari 40 kota di seluruh dunia.
Harga median rumah seharusnya tidak lebih dari lima kali pendapatan tahunan median, dan sewa bulanan median juga tidak lebih dari 30 persen dari pendapatan bulanan median agar dianggap “terjangkau”, menurut institut tersebut.
Di ibu kota Filipina, harga kondominium mencapai 19.8 kali pendapatan tahunan median rumah tangga pada tahun 2024, sementara harga townhouse bahkan lebih ekstrem, mencapai 33.4 kali.
Sebagai perbandingan, apartemen dari perumahan publik di Singapura, yang ditempati sekitar 80 persen penduduk negara kota tersebut, hanya dihargai 4.3 kali pendapatan rumah tangga median. Namun, pembeli rumah pribadi di Singapura juga “tidak jauh lebih baik”, dengan harga 16.9 kali pendapatan rumah tangga median. Di Bangkok, harga kondominium adalah 20.3 kali, sedangkan apartemen di Hong Kong di angka 23.4 kali.
Masalah yang Makin Buruk Dalam Dekade Terakhir
Para ekonom dan advokat perumahan menyatakan bahwa krisis perumahan di Filipina sudah berlangsung sejak lama, dengan kenaikan harga properti yang melebihi pertumbuhan pendapatan selama bertahun-tahun. Sekitar tiga dari lima orang Filipina memiliki rumah.
Masalah ini diperparah dengan munculnya banyak perusahaan judi online sekitar satu dekade lalu. Dari tahun 2015 hingga 2019, pasar properti Metro Manila dibanjiri oleh gelombang perusahaan tersebut – yang dikenal sebagai Philippine offshore gaming operators (POGOs) – yang beroperasi di ibu kota untuk melayani pelanggan asal Tiongkok. Perusahaan-perusahaan ini dan karyawannya, yang sebagian besar merupakan warga negara Tiongkok, membanjiri pasar sewa, yang menyebabkan kenaikan harga di seluruh kota.
Sewa untuk studio seluas 20 sq m, yang sebelumnya 15,000 pesos sebulan sebelum booming POGO, melonjak menjadi 25,000 hingga 30,000 pesos pada tahun 2019, menurut Joey Bondoc, direktur penelitian di Colliers International Filipina. Beberapa penyewa lokal terpaksa melakukan pengaturan co-living untuk tetap dekat dengan tempat kerja mereka. Pada masa-masa itu, harga pre-sale untuk kondominium – yang cenderung lebih rendah dibandingkan setelah pembangunan selesai – meningkat sekitar 8 persen per tahun, melebihi baik upah maupun remitansi.
Di Filipina, skema pra-jual memungkinkan pembeli berkomitmen untuk unit sebelum dibangun dengan membayar cicilan bulanan rendah secara langsung kepada pengembang, biasanya dengan tarif lebih rendah dari pinjaman bank komersial, sebelum beralih ke pembiayaan penuh bank setelah bangunan selesai.
“Kesenjangannya nyata,” kata Bondoc. “Dan saya tidak membicarakan segmen mewah. Itu bergerak lebih cepat lagi.”
POGOs dilarang oleh Presiden Ferdinand Marcos Jr pada tahun 2024 karena keterkaitan mereka dengan sindikat kriminal, tetapi pihak berwenang masih mengawasi perusahaan-perusahaan yang mungkin masih beroperasi secara ilegal.
Sementara itu, kenaikan harga tersebut telah sedikit mereda, tetapi kesenjangan kepemilikan yang dihasilkan tetap tidak tertutup.
“Pengembang merespons permintaan spekulatif,” jelas Dr Marife Ballesteros, wakil presiden Philippine Institute for Development Studies. Namun, investor yang mendorong permintaan tersebut bukan mayoritas warga asing, karena hukum Filipina membatasi kepemilikan asing atas unit kondominium hingga 40 persen dari bangunan mana pun dan melarang kepemilikan tanah asing sama sekali.
Pembeli sebagian besar adalah orang Filipina kaya dan pekerja migran yang menganggap properti sebagai sarana untuk menyimpan kekayaan, bukan sebagai tempat tinggal.
“Mereka yang memiliki dan menyewakan unit sudah memiliki beberapa rumah,” kata Dr Ballesteros. “Mereka menggunakan real estate sebagai cara untuk menabung, untuk menyimpan kekayaan.”
Dinamika ini, lanjutnya, yang menjaga pasar tetap miring jauh dari pembeli biasa. Para pengembang membangun untuk investor yang bisa membayar, bukan bagi jutaan orang Filipina yang tidak mampu.
“Mereka tidak menargetkan perumahan yang bersubsidi kecuali ada subsidi pemerintah. Dan bukan berarti mereka memerlukan pendanaan. Mereka sangat likuid, terhubung dengan bank, dan bagian dari konglomerat. Masalahnya adalah: membangun dan menjual. Jika kamu bisa menjual dengan cepat (kepada pembeli tertinggi), itu adalah tujuan,” tambahnya.
Dr Ballesteros mencatat bahwa unit studio antara 12 sq m dan 20 sq m dimulai sekitar lima juta pesos, jumlah yang hampir tidak mungkin bagi sebagian besar tenaga kerja, yang memperoleh rata-rata 20,000 pesos sebulan.
“Untuk melunasi pinjaman lima juta pesos, kamu memerlukan penghasilan sekitar 100,000 pesos sebulan,” tambahnya. Di Filipina, rentang gaji ini biasanya dinikmati oleh manajer menengah hingga atas, dokter, pengacara, insinyur, dan profesional IT.
Mereka yang bergaji lebih rendah juga lebih rentan ketika kondisi ekonomi berfluktuasi.
Di segmen pendapatan menengah-bawah – unit yang dihargai antara 3.6 juta pesos hingga tujuh juta pesos – lebih banyak pembeli yang membatalkan perjanjian pembayaran pra-jual dibandingkan yang menyelesaikannya pada kuartal pertama tahun 2026. Hingga Maret, terdapat 2,024 pembatalan dibandingkan 1,720 transaksi, menurut data Colliers 2026.
“Secara tahunan, proyeksi pengambilan 2026 akan mencapai 8,000 unit, jauh di bawah 22,000 unit selama krisis keuangan global pada tahun 2009,” kata Bondoc.
“Ini menunjukkan bahwa perlambatan (pra-jual) bisa terus berlanjut jika tantangan makro, termasuk krisis Timur Tengah, semakin meluas.”
Dia menjelaskan bahwa beberapa pembeli mungkin telah berkomitmen pada unit pra-jual beberapa tahun sebelumnya, hanya untuk menemukan bahwa ketika pembiayaan bank diperlukan, meningkatnya suku bunga hipotek dan pendapatan yang terstagnasi membuat mereka tidak mampu menyelesaikan pembelian tersebut.
“Sebenarnya semua ini disebabkan oleh tingginya suku bunga hipotek. Biasanya, pembeli mundur pada tahun kelima ketika saatnya untuk pembiayaan bank,” tambahnya. Dia juga mencatat bahwa tren tersebut kurang mencolok pada tahun 2025, ketika syarat sewa untuk membeli yang lebih mudah sementara menjadi pengangkat sementara untuk penjualan menengah.
Bagi warga Filipina berpenghasilan rendah, gambaran keadaan semakin buruk, kata Alicia Murphy, direktur eksekutif Urban Poor Associates, sebuah organisasi non-pemerintah (NGO) yang membantu keluarga yang hidup di bawah ambang kemiskinan resmi – mereka dengan pendapatan rumah tangga 12,000 pesos hingga 15,000 pesos untuk keluarga beranggotakan lima orang, yang mewakili sekitar 15.5 persen dari sekitar 113 juta penduduk.
Banyak dari mereka adalah keluarga pemukim informal, istilah yang digunakan dalam hukum Filipina untuk mereka yang menduduki tanah pemerintah atau milik swasta tanpa hak hukum. Berdasarkan hukum, mereka berhak atas bantuan relokasi daripada menghadapi pengusiran secara langsung, meskipun para advokat mengatakan perlindungan ini seringkali tidak diterapkan secara konsisten.
Murphy mengatakan bahkan saat mereka direlokasi, mereka sering berakhir di provinsi jauh dari kota, di mana mereka bergantung pada pekerjaan informal di konstruksi atau pekerjaan domestik.
Perumahan Bersubsidi untuk Menjembatani Kesenjangan
Pemerintah Filipina memiliki inisiatif perumahan unggulan untuk menjembatani kesenjangan ini. Diluncurkan pada September 2022, program National Housing for Filipinos bertujuan untuk membangun satu juta unit perumahan setiap tahun, dengan target enam juta rumah pada tahun 2028 dan ambisi menghilangkan pemukiman informal pada tahun itu. Program ini menargetkan keluarga pra-sejahtera, pekerja bergaji minimum, pekerja luar negeri, dan pegawai pemerintah.
Paket rumah dan tanah dihargai hingga 850,000 pesos, sedangkan unit kondominium dihargai hingga 1.8 juta pesos. Penerima bantuan membiayai rumah-rumah ini melalui skema tabungan wajib bagi pekerja yang berfungsi mirip dengan Central Provident Fund di Singapura.
Hingga Mei, sekitar 750,000 keluarga telah menerima perumahan terjangkau melalui program ini yang menyasar keluarga berpenghasilan rendah.
Di antara mereka adalah keluarga pemukim informal yang menjadi sasaran kerja NGO Murphy. Pada akhir Mei, sekitar 172 keluarga tersebut dijadwalkan untuk pindah ke unit bergaya kondominium. Meskipun unit tersebut sederhana, lokasinya berada di dalam ibukota, tidak jauh dari tempat mereka sebelumnya tinggal sebagai pemukim ilegal. Ini memberi harapan bagi keluarga-keluarga yang hanya menginginkan tempat tinggal yang layak.
“Perumahan sebagai hak dasar sudah tercantum dalam Konstitusi. Itu adalah hak setiap rakyat Filipina. Ini adalah jaring pengaman bagi setiap keluarga. Itulah mengapa pemerintah harus bekerja lebih keras untuk memastikan ada perumahan yang layak untuk semua orang,” kata Murphy.
Bondoc menyebut intervensi pemerintah ini “awal yang baik”, namun para ahli memperingatkan bahwa langkah ini masih belum cukup.
Hambatan struktural telah bertahan dari setiap upaya reformasi sebelumnya, kata Dr Ballesteros. Salah satu yang paling membandel adalah yang disebut ekonom sebagai pengganda pengembangan lahan, atau biaya total yang ditambahkan ke unit perumahan antara tanah mentah dan produk akhir, setelah biaya izin, sambungan utilitas, dan kebutuhan infrastruktur dipertimbangkan.
Di Filipina, para ahli perumahan menyatakan bahwa pengganda ini jauh lebih tinggi dibandingkan kota-kota Asia yang sebanding. Tidak ada pula kebijakan zonasi inklusif, yang diwajibkan di banyak kota untuk pengembang menyediakan unit bagi pembeli berpenghasilan rendah.
Tanpa adanya kebijakan ini, katanya, pasar tetap sepenuhnya dikuasai pengembang. Kekayaan dari properti juga dikenakan pajak yang rendah, memungkinkan pemilik banyak properti untuk mendapatkan keuntungan dari lahan tanpa tekanan fiskal yang seharusnya mendorong pasokan kepada mereka yang paling membutuhkannya.
“Jika kamu memiliki politisi yang sebagian besar berasal dari keluarga pemiliki lahan dan juga terlibat dalam pengembangan real estat, maka sulit untuk mendorong kebijakan ini,” pungkasnya.
