Jarak harga yang semakin menyusut antara mal di Singapura dan Johor Bahru (JB) menjadi salah satu faktor yang menjaga stabilitas sektor ritel Singapura. Menurut penelitian dari OCBC Group Research, sektor ritel Singapura tidak akan terguncang meskipun pengeluaran oleh warga Singapura di JB meningkat.
Dalam catatan riset yang dirilis, analis yang dipimpin oleh ekonom utama, Selena Ling, menyampaikan bahwa penurunan gap harga antara kedua kota, ditambah dengan tingginya pengeluaran turis di Singapura, menjadi faktor penunjang stabilitas sektor ritel di negara kota tersebut. Namun, mereka juga menyoroti bahwa konflik yang sedang berlangsung di Timur Tengah dapat menimbulkan risiko jangka pendek terhadap proyeksi ritel di Singapura.
Kegiatan Konsumen yang Kuat
Para analis mencatat bahwa warga Singapura menunjukkan aktivitas belanja yang kuat di JB. Data pengeluaran kartu kredit dari OCBC menunjukkan bahwa hampir satu dari lima dollar yang dibelanjakan di luar negeri oleh pemegang kartu kredit di Malaysia disalurkan ke pedagang di JB. Kategori yang paling banyak memicu pertumbuhan pengeluaran Singapura di Johor adalah makanan dan minuman, bahan pangan, serta ritel.
Terlebih lagi, terdapat sekitar tiga juta pengunjung dari Singapura ke JB dalam dua bulan pertama tahun 2026, meningkat 1.3 persen dibanding periode yang sama tahun lalu. Warga Singapura juga menyumbang sekitar 76 persen dari kedatangan turis asing di Johor pada bulan Januari dan Februari 2026.
RTS Link, yang diperkirakan mulai beroperasi pada 1 Januari 2027, bisa menambah dimensi baru terhadap pola pengeluaran di JB menjelang akhir tahun 2026. Ketika JB semakin mudah diakses oleh orang Singapura, para pedagang di kota Malaysia tersebut akan memiliki kumpulan pelanggan kaya yang stabil, memberikan permintaan yang berkelanjutan bagi bisnis mereka.
Pemangkasan prosedur bea cukai dan peningkatan konektivitas diperkirakan akan menjadikan JB lebih mudah dijangkau dan menarik bagi konsumen dari Singapura yang ingin berbelanja dan menjelajahi kota.
Dengan semua ini, retailer di Singapura perlu meningkatkan daya saing mereka menjelang peluncuran RTS Link.
Harga Tidak Lagi Menjadi Surga
Meski ada potensi implikasi bagi lanskap ritel Singapura, pembukaan RTS Link “tidak diharapkan akan meruntuhkan” sektor ritel di negara tersebut. Hal ini berbeda dengan Hong Kong, di mana perbaikan penyeberangan perbatasan dengan Shenzhen di daratan Tiongkok telah menyebabkan “penurunan struktural” dalam sektor ritel Hong Kong.
Seiring dengan semakin menyusutnya gap harga antara Singapura dan Malaysia, analis mencatat bahwa hal ini dapat mengurangi insentif bagi warga Singapura untuk berbelanja di Malaysia. Nilai ringgit telah menguat lebih dari 10 persen terhadap dollar Singapura dalam dua tahun terakhir. Media menyebutkan bahwa kenaikan harga lokal menjadi perhatian di JB, di mana penduduk setempat merasa terdampak oleh “harga Singapura”.
Akibatnya, ada potensi aliran pembelanjaan dari Singapura meningkat yang bisa melebihi kapasitas dan infrastruktur ritel lokal, berujung pada kerumunan dan tekanan inflasi yang semakin berat. Kenaikan harga dan pembatasan kapasitas seperti ini berpotensi membatasi kemampuan JB untuk berkembang sebagai destinasi belanja alternatif.
Sementara warga Singapura menghabiskan lebih banyak uang di luar negeri, dampak pada sektor ritel Singapura sangat tereduksi berkat peningkatan pengeluaran dari wisatawan di negara tersebut. Pengeluaran pariwisata di Singapura tercatat mencapai S$23.9 miliar pada September 2025, naik 6.5 persen dibandingkan tahun lalu.
The Tourism 2040 road map menargetkan penerimaan sekitar S$47 miliar hingga S$50 miliar pada tahun 2040 dengan fokus pada “pariwisata berkualitas”.
Dampak Konflik Timur Tengah
Namun, konflik di Timur Tengah bisa menjadi tantangan bagi sektor ritel, meski dampak akhirnya akan bergantung pada durasi dan intensitas perang. Meski gencatan senjata saat ini merupakan perkembangan positif, analis menganggapnya mungkin rapuh. Bahkan jika ada tanda-tanda deeskalasi yang jelas, mungkin akan ada jeda waktu sebelum situasi kembali normal.
Sektor ritel kemungkinan akan mengalami tekanan dari biaya utilitas yang lebih tinggi untuk pemilik properti. Kenaikan biaya material dan gangguan rantai pasokan bisa mengakibatkan proyek peningkatan aset berisiko mengalami pembengkakan biaya dan keterlambatan. Penyewa bisa tertekan dengan biaya tinggi jika mereka tidak dapat meneruskan kenaikan biaya barang dan pengiriman kepada konsumen.
Real estate investment trusts di Singapura mungkin menghadapi biaya pinjaman yang lebih tinggi dalam waktu lama jika inflasi mempengaruhi ekspektasi pemotongan suku bunga. Hal ini tentu saja memberikan tekanan terhadap outlook sewa dan penilaian aset secara keseluruhan.
Seberapa besar dampaknya akan sangat tergantung pada beberapa faktor, seperti durasi dan tingkat keparahan perang, serta seberapa jauh dampak tersebut menyebar ke ekonomi global.
